INVESTERINGS- OCH BOENDEKALKYL:
Objekt: Kalkudden 5:81, Strängnäs kommun
Status: Exempel kalkyl
Grundförutsättningar: 20 % egen insats, 80 % belåning, 2,99 % exempelförsäkring/ränta, 2 % årlig rak amortering. Kalkylen bygger på uppförande av nytt bostadshus (exempel: Älvsbyhus, modell Selma) samt uthyrning av fastighetens befintliga hus som kallhyra.
1. INVESTERINGSBUDGET (PRODUKTIONSKOSTNAD)
| Kategori | Kostnad (SEK) | Kommentar |
|---|---|---|
| Fastighetspris (befintlig tomt/hus) | 1 600 000 kr | Befintligt värde på fastigheten |
| Nyproduktion (Älvsbyhus Selma) | 2 193 000 kr | Nyckelfärdigt hus Standard |
| Markarbete & Ombyggnad | 400 000 kr | VVS till båda husen, renovering befintligt hus samt tomt |
| VA-anslutning (Selma) | 239 218 kr | Enligt gällande kommunal taxa (uppskattad) |
| VA-anslutning (Befintligt hus) | 25 000 kr | Extra inkoppling och anpassning |
| Bygglov & Myndighetsavgifter | 60 000 kr | Inkl. omklassificering av befintligt hus till komplementhus |
| Lagfart | 25 500 kr | 1,5 % stämpelskatt på fastställt tomtvärde |
| Pantbrev (Nya) | 59 133 kr | 2 % på nya lån utöver befintliga 800 000 kr |
| TOTAL INVESTERING | 4 701 851 kr | Estimerat totalt anskaffningsvärde |
2. FINANSIERINGSPLAN
- Egen insats (20 %): 940 370 kr
- Bolån (80 %): 3 761 481 kr
- Initial räntesats: 2,99 %
- Amortering (2 % per år): 6 269 kr/mån (rak amortering, räknas som kapitalbyggande sparande)
- Krav på marknadsvärde: För 80 % belåningsgrad krävs ett slutgiltigt marknadsvärde/värdering på minst 4 701 851 kr.
3. DRIFTSKALKYL & MÅNATTLIGT KASSAFLÖDE
Löpande elkostnad är baserad på Älvsbyhus beräkningar för modell Selma i Sörmland.
| Utgiftspost | Belopp (SEK/mån) | Kommentar / Beräkningsgrund |
|---|---|---|
| Ränta (netto) | 6 560 kr | Efter 30 % ränteavdrag (9 372 kr brutto) |
| Amortering | 6 269 kr | Lagstadgad amortering (2 %) |
| Vatten & Avlopp (VA) | 1 372 kr | Baserat på förbrukning om ca 150 m³/år |
| El: Uppvärmning & Varmvatten | 1 467 kr | Beräknat på 8 000 kWh/år (á 2,20 kr inkl. skatter/nät) |
| El: Hushållsel | 1 283 kr | Beräknat på 7 000 kWh/år (á 2,20 kr inkl. skatter/nät) |
| El: Fasta avgifter | 440 kr | Nät- och abonnemangsavgifter (Vattenfall & Sevab) |
| Fastighetsavgift | 868 kr | Kommunal fastighetsavgift (maxtaxa) |
| Försäkring | 900 kr | Kombinerad försäkring för två bostadshus |
| Väg & Sophämtning | 445 kr | Lokala samfällighets- och renhållningsavgifter |
| Inkomstskatt på hyra | 1 125 kr | 20 % effektiv skatt efter statligt schablonavdrag (40k) |
| Bruttohyra (kallhyra) | -8 500 kr | Hyresintäkt från det befintliga bostadhuset |
| TOTAL NETTOUTGIFT | 12 229 kr | Totalt månatligt utflöde från privatkonto |
Sammanfattning av boendekostnad:
- Total månadskostnad (inkl. amortering): 12 229 kr/mån
- Faktisk boendekostnad (exkl. amortering): 5 960 kr/mån
(detta är din rena förbrukningskostnad då amorteringen är ett sparande till dig själv).
4. BANKENS STRESSTEST (7,0 % RÄNTA)
Detta test visar fastighetens ekonomiska bärkraft vid en kraftig ränteuppgång. Ränteavdraget är justerat då det trappas ned från 30 % till 21 % på ränteutgifter som överstiger 100 000 kr per person och år.
- Räntekostnad vid 7 % (netto): 16 090 kr/mån (21 942 kr brutto minus reducerat ränteavdrag)
- Amortering & Driftskostnader: 13 164 kr/mån (inkl. el, VA, försäkring och hyresskatt)
- Minus Bruttohyra: -8 500 kr/mån
- STRESSAD NETTOKOSTNAD: 20 754 kr/mån
Under stresstestet uppgår den faktiska boendekostnaden (exklusive amorteringssparandet) till 14 485 kr/mån.
5. SLUTSATS & EKONOMISK HÅLLBARHET
Kalkylen för Kalkudden 5:81 uppvisar en mycket god ekonomisk stabilitet. Genom att konsekvent hyra ut det befintliga huset för 8 500 kr i kallhyra neutraliseras en stor del av de fasta drifts- och räntekostnaderna. Detta sänker den faktiska boendekostnaden i Selma till under 6 000 kr i månaden under normala ränteförhållanden. Projektet uppvisar även en god motståndskraft i bankernas stresstest.